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土地区画整理事業Q&A

区画整理は、住民の反対があっても行政側が一方的に実施することができるのですか。
公共団体が区画整理を施行する場合は、都市計画事業として施行されますが、その都市計画の決定にあたっては、公告、縦覧、意見書の提出等民主的な手続きで進められます。事業を開始する際に地権者の同意を特に確認する手続きは法令には定められていませんが、区画整理は地域住民の公共の福祉に寄与することを目的とし、また、事業の内容が個人の財産にかかわり、将来の生活設計にも関係することから、説明会などを開いて地権者の理解と協力を得るとともに、事業計画の決定や換地計画の認可に先立ち計画案を公衆に縦覧し、利害関係者は意見書を提出できることになっています。
 なお、事業認可後は、地権者の中から選ばれた委員などで構成される土地区画整理審議会の意見を聴いたり同意を得ながら、民主的に事業が進められます。
自分の土地が計画道路や公園にかからない人は、事業に直接関係ないのではありませんか。
区画整理の特徴の1つは、道路、公園等の公共施設の整備をその地区の地権者全員の受益に応じた負担で行うことにあります。つまり、区画整理においては、換地手法によって個々の宅地の区画を移動させながら、公共施設の用地を必要な位置に集めて生み出すことになるため、特定の人が用地の買収により地区内から立ち退かされたり、裏地が事業により幹線道路に面することとなるなどの、地権者問の負担や受益の不平等を避けることができるのです。
 従って、自分の土地が計画道路や公園にかかるか否かにかかわらず地区内の地権者全員に参加していただくことになります。
建物を移転する場合、補償してもらえるのですか。
仮換地が指定され、整理前の±地にある建築物、その他の工作物又は樹木などを仮換地先へ移転する場合には、その移転に通常必要と認められる費用は施行者が補償します。また、移転期間中に必要な仮住まいの費用や商売をやっている方の移転期間中の休業補償など区画整理が原因で生じた損失は、適正な算定のもとに補償されます。
事業が始まって、いつになったら建物が建てられるのですか。
事業の施行中に建築行為を無計画、無統制に行うと事業の施行の障害となることがあるので、建物を建てる場合は、あらかじめ都道府県知事の許可を受けなければならないことになっています。
 -般に、仮換地指定前において、建物の建築等を行ったりすると事業の支障となるおそれが多いため、建築行為は厳しく制限されます。
 しかし、仮換地指定が行われると、仮換地として指定された土地については、区画整理における宅地造成、各種工事等と調整のうえ建物を建てることができます。
借地権の権利は、区画整理が行われるとどうなるのですか。
区画整理は、事業施行後も原則として従前の権利関係をそのまま継続させる事業ですから、借地権はその目的となる土地に換地が定められれば、その換地の上に権利が存続しますし、その他の土地に関する権利も同様です。
 ただし、原則として地役権は従前の土地の上に残ります。借家権は、建物がそのまま移転した場合はその建物上に権利が存続しますが、当事者問で協議が整った場合は移転に合わせて建物を新築し、新たに借家権を設定することもあります。
 なお、借地権その他の土地の上に存する権利で登記されていないものについては、施行者がそれを知ることができないために、換地計画の作成などの場合にこれらの権利を有する者に対し、適切な配慮が行えないおそれがあるので、これらの未登記の権利は施行者に申告しなければならないこととされています。
税金の優遇措置はあるのですか。
区画整理により、従前の土地に代わって新しい土地(換地)が与えられることになりますが、この換地処分による従前地の譲渡及び換地の取得については、譲渡所得税、不動産取得税、登記に関する税金はかからないことになっています。また、場合によっては清算金が交付されることがありますが、この清算金については5,000万円までの特別控除が認められます。
 建物を移転しなければならない場合は、施行者から移転補償金が支払われますが、これを移転の費用に充てた場合には税金がかかりません。
 ただし、営業補償金など、通常の収入に対する補償については、税金がかかります。また、仮換地が指定された後3年以内に、一定の住宅建設を行う者に土地を譲渡した場合は、長期譲渡所得税が軽減されます。
地区計画や建築協定とは、どんなものですか。区画整理とどのような係わりがあるのですか。
地区計画とは、地区の状況や特性に応じて道路、公園などの地区施設の配置や建築物の敷地面積、用途、建ペい率、容積率、壁面の位置などに関するきめ細かな計画を策定し、これに基づいて必要な建築行為、開発行為などの誘導及び規制を講ずる制度で、地区計画は都市計画として定められます。
 建築協定とは、住宅地としての環境や商店街としての利便を高度に維持増進する等のため、土地所有者及び借地権者が一定の区域を定め、その区域内における建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠又は建築設備に関する基準について一定の取決めをするものです。建築協定を結ぶためには、土地所有者及び借地権者の全員合意のもとに行政の認可を受けなければなりません。
 区画整理地区においては、事業の実施に伴い大量の建築活動が誘発されることから、これを契機に地域に即したまちなみ形成を図る絶好の機会となります。その場合、地区計画や建築協定等の建築行為の規制誘導制度を区画整理と併せて活用することによって、総合的なまちづくりとして、より大きな効果が得られます。

出典:社団法人建設広報協議会「平成14年版 土地区画整理事業」