回答を掲載していない質問に関しては、当機構にお問い合わせください。
| No. | 相談分類 | 相談内容 |
|---|---|---|
| 01001 | 事業立上げ | 業務代行者として受託可能性当社は、区画整理の工事を施工する能力はありませんが、業務代行者として区画整理に関わることは可能でしょうか。 |
| 01002 | 事業立上げ | 街路事業と区画整理事業の合併施行について組合区画整理を計画中です。 |
| 01003 | 事業立上げ | 法75条に定める技術的援助の内容について当市で組合施行による区画整理事業を予定している地区があり、その技術的援助の在り方について検討しております。その中で、土地区画整理法についてご質問させて下さい。 Q1 しかし、「土地区画整理事業の施行の準備又は施行のため」に、求めることが出来る技術的援助については、関係法令などを確認しても、その具体的な内容を確認することが出来ませんでした。こういった、「土地区画整理事業の施行の準備又は施行のため」に、求めることが出来る技術的援助とは、具体的にどのようなものが想定されますでしょうか。 Q2 また、一つの例として、現在組合施行での区画整理事業を予定している地区について、反対派の地権者から、準備組合への技術的援助に基づき、その解散を指導するように要望書のご提出を頂いております。こういった要望についても、「土地区画整理事業の施行の準備又は施行のため」に、求めることが出来る技術的援助の範疇となり、市として対応を必要とするものになりますでしょうか。 |
| 01004 | 事業立上げ | 発起人資格土地区画整理法上、共有者の発起人資格について、特段それを認めるような箇所は無いかと存じますが、一般的に共有者の発起人資格について、他の区画整理事業においては認められているものでしょうか。 |
| 01005 | 事業立上げ | 権利者不明の場合の同意・地図上の地番があるが未登記の土地があり、地権者が確知できない場合法8条2項※を適用できますか ・8条2項は、所有権者、借地権者以外の権利者の同意についての記述である。地番があって未登記の土地については、登記官と相談されたし。誤記の場合地図訂正することもある。 ・土地に抵当権がある場合は抵当権者の同意は不要。建物に抵当権がある場合は同意必要。 |
| 01006 | 事業立上げ | 組合設立認可の要件 同意率90％について・○○県では、組合設立認可に際して、権利者の90％の同意を求めている。90％の根拠や他事例を教えてほしい。 ・法18条では、組合の設立認可をしようとするものは宅地のすべての所有者及び借地権者の３分の２以上の同意を得なければならないされております。 一方で、設立認可後、事業進捗が滞っている組合もあり、認可後のスムーズな事業運営を指導する観点から、認可申請にあたって、90％等同意率を求める運用を行っている認可権者もあるようです。 90％未満であっても３分の２以上の同意があるのであれば、法要件を満たしている以上認可しないことの正当な理由とはならないと考えます。 組合を設立しようとするものは、賛同されない権利者の状況や見通しなど認可権者によく説明し理解を求めることが必要と考えます。 |
| 01007 | 事業立上げ | 公共団体が施行する個人施行（敷地整序区画整理）についてQ1 敷地整序区画整理を公共団体が施行する場合、土地区画整理事業の施行区域について都市計画決定しなくても良いでしょうか。 Q2 個人施行者となるため事業計画の縦覧等は行わなくても良いでしょうか。 Q3 敷地整序区画整理ではどのような点に注意すれば良いでしょうか。 A1 個人施行の区画整理については都市計画決定の必要はありません。よって、公共団体が個人施行の施行者となる場合にも都市計画決定の必要はありません。 A2 個人施行では権利者全員の同意を得るので事業計画縦覧の必要はありません。個人施行の施行者が公共団体であっても同様です。 A3 市役所内の開発行為担当及び公共施設管理者との調整が欠かせません。「公園面積の基準の調整」「公共用地が減る場合の管理者調整」「公共貢献の考え方」「公共用地充足度など」について調整します。 |
| 01008 | 事業立上げ | コロナ禍を考慮した組合設立総会の開催方法について新型コロナウイルス感染拡大に伴う緊急事態宣言中に組合の設立認可を受けました。そこで、法32条7項により設立認可から1か月以内に総会を開催しなければなりませんが、権利者から総会開催は控えるべきとの意見がでています。どのように対処すれば良いでしょうか。 法32条7項により設立認可から1か月以内に総会を開催しなければなりませんが、今日のような事態を法は想定していません。しかし、開催しない場合、知事は法125条4項により、組合の認可を取消すことも可能です。 〈適法な方法として〉 法38条3項により、「書面」及び「代理人」により総会を開催する方法があります。 「書面」による場合は、事前に議決権を行使できるので、組合の役員の提案を書面で提示した上で過半数の信任を得て決定します。この場合、総会で新たな立候補者が現れる場合も想定し、役員案の賛否を問うなどの方法を検討します。 「代理人」による場合は、法38条6項により9人までの代理が認められるので、例えば10人の準備会役員がそれぞれ9人の代理を行えば90人分の総会参加者を確保できます。 「書面」及び「代理人」の併用も可能です。 |
| 01009 | 事業立上げ | 市街化区域編入のタイミングについて組合施行の土地区画整理事業を検討しています。現在は市街化調整区域ですが市街化区域に編入し、その後、組合設立の認可申請を行う予定です。 そこで、市街化区域編入後に認可申請を行う場合を想定すると、市街化区域編入から認可までの期間に、地権者が事業の支障となる土地利用に着手する恐れがあります。そのため、市街化区域編入前に認可申請を行い、市街化区域編入と同時に認可を受けるスケジュールで進めたいと考えています。そこで、 Q2 法的な制約がなければ、どのようなタイミングで認可申請を行うのが良いですか？ A1 市街化区域編入のタイミングについて明確なルールはありません。 A2 区画整理の事業計画の内容が市街化区域編入を前提としている可能性が高いので、組合設立認可を先行させる事は難しいでしょう。よって、基本的なルールは、市街化区域編入後に組合設立認可を得ることです。 これまで、同時決定で進めた事例もありましたので、都市計画決定及び組合認可の部局と相談し、できるだけ早期に組合設立認可が受けられるように調整してください。また、国費を導入する事業の場合は、都市計画の内容が国費の採択に左右される場合もあるので、事前に十分に調整しておいてください。 |
| 01010 | 事業立上げ | 工業団地造成を目的とする事業における公園を確保する必要性土地区画整理法施行規則９条6項における公園の整備について、公園の整備を必須としないとして良いか。 市の企業立地計画に基づき、市と地権者等が協働して工業団地の造成を目的に組合事業を計画しています。土地区画整理事業では、その地区の存する用途地域が工業専用地域である場合や、既存の公園等の誘致距離内である場合などを除き、「施行地区面積の３％の公園の整備」が義務付けられますが、企業立地計画に基づく土地区画整理事業においては、その効果を最大限発揮させるため、公園の整備を必須としないこととして整理を行いたい。当該地区は将来の用途地域が、「工業専用地域」に加え、地区計画において居住系の土地利用が禁止され、かつ居住人口が想定されない「工業地域」並びに「準工業地域」となる。よって、土地区画整理法施行規則９条第6号ただし書きの「健全な市街地を造成するのに支障がない」と考えます。 記載の理由により、公園の整備を必須としないことは法令に違反しません。 しかし、区画整理を担当する部所の了解が得られても環境や公園部所の了解が得られない場合が多々あります。 「その他特別の事情により健全な市街地を造成するのに支障がないと認められる場合」に該当することがだれにでも明確に説明できる必要があるからです。 また、このような方針が本地区に限定されるとのことだが、「工場を誘致するのだから緑は不要」という思想が万人に理解が得られるとは限りません。 「広域的な緑の確保」及び「敷地内での緑の保全など」の考えもできる限り盛り込んだ方が良いと思います。 今回の判断が、今後の事業に前例となり影響を与えることになります。 かつて工業地域であったある地域では、環境問題などの理由で工場が撤退し土地活用が困難になりました。そのため、新たに区画整理事業を施行し道路や公園を新たに整備し、今では小中学校やマンションが建ち並んでいます。また、区画整理事業が立ち上がらなかったエリアでは、道路や公園を増設することに困難を極めています。 公園の確保に関しては、「開発許可における公園の基準との整合を図る」「環境保全、温暖化、CO2削減問題との整合を図る」「公園緑地の将来計画との整合を図る」ことなども念頭に調整を進めてください。 |
| 01011 | 事業立上げ | 市街化区域編入後の生産緑地の指定について組合施行の土地区画整理事業の事業認可及び市街化区域編入を同時期に予定している地区の件で相談します。一部の農家土地所有者は農業の継続を希望しており、市街化区域編入後は生産緑地とすることを希望しています。施行者としては権利者の希望に沿った事業を検討していますが、市は農地を残すことは望ましくないとしています。 施行者としては、生活の糧として営農が必要不可欠な権利者の農地は守りたいと考えます。そこで、生産緑地指定を行う方法についてお尋ねします。 生産緑地地区の追加指定は、追加指定方針及び追加指定基準に適合することが必要です。また、追加指定には、都市計画決定手続が必要となり、市役所及び関係機関との調整が必要です。市街化区域編入エリアにおいて、区画整理事業が施行され追加指定を行った事例もあります。 各市の事例をみると、生産緑地追加指定基準は概ね次のような内容であると思われます。 （1）市街化区域内の一団の農地等で、公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等有効な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に供する土地として適していること。 （2）一団の農地等で面積が３００㎡以上であること。 （3）用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められること。 （4）現状が農地であり、今後も農地として継続していく土地であること。 （5）指定する土地に関する権利（所有権・賃借権・抵当権等）を有する者全員の同意が得られること。 （6）公道に接していること。 （7）主要な都市施設の整備や合理的な土地利用に支障がないこと。 （8）土地の境界が明確であることなど。 以上を確認のうえ当該市町村に詳細をご相談することをお勧めします。 |
| 02001 | 事業運営 | 組合解散後の総会における組合員 組合施行の土地区画整理事業において、組合を解散し清算事務に進みました。 |
| 02002 | 事業運営 | 施行地区の縮小に伴う手続きなどについてQ1 施行地区縮小により県道の一部が外れるが編入時と同様に管理者の了解が必要か（法39条2項、法7条関連） Q2 無地番の国有地で宅地扱いの土地があるが道路廃止の手続きが必要か |
| 02003 | 事業運営 | 組合余剰金の処理方法について組合区画整理において事業費に余剰金が発生した場合、分配額の算定方法について教えていただきたい。 |
| 02004 | 事業運営 | 【評価員】税務署職員への評価員任命について・評価員を税務署職員にお願いする際、人事異動のたび審議会で同意を得ることは手間がかかるため、個人ではなくあて職で任命できるか。そのようなことができるらしいとの情報を得たため問い合わせたい。 |
| 02005 | 事業運営 | 国籍離脱者への処分通知昭和５４年に婚姻により日本国籍を離脱した者に対し、処分通知を送付しなければならないが、送付すべき場所を確知できないため公示送達を行う。 最後の住所地も確認できないため、施行地区内に処分通知が掲示されている旨の公告を、どこの市町村で行うべきか事例等ご教示をお願いしたい。 なお、日本国籍離脱前の本籍地は確認済。 |
| 02006 | 事業運営 | 事業計画書の長期縦覧の必要性・昭和○年に認可された区画整理事業です。 |
| 02007 | 事業運営 | 保存登記がなく表題部所有者が死亡している土地に関する行政処分 |
| 02008 | 事業運営 | 必要公園面積3％について・公園3％の確保が、困難或いは必要性が希薄な場合とは例えばどのような事例が考えられるでしょうか。 |
| 02009 | 事業運営 | 審議会委員の改選請求制度・区画整理法58条7項、8項について、審議会が発足後、土地売買によって小規模土地所有権者が多数生じたとき、1/3以上の発意により審議会改選請求ができるか ・改選請求は、政令45条で、最も近く作成された確定選挙人名簿に記載されものによりカウントするとなっていますので、その名簿に基づき1/3以上の発意があれば可能です。 |
| 02010 | 事業運営 | 小規模宅地の減歩緩和・小規模宅地の減歩緩和の主旨はどのようなことか。 従前の宅地地積が小さい場合、減歩によっていっそう小さくなることは良好なまちづくりの主旨に反するので、事業後に一定面積以下の小規模な宅地が発生しないように、換地を定める（いわゆる増し換地）ことを可能としています（区画整理法91条）。この場合、権利者間の公平性を確保するためその分清算金徴収となり、また、他の権利者が減歩を多く負担することになります。 |
| 02011 | 事業運営 | 事業の重複制限（法128条）について・約20年前に清算金事務を含め、完全に終了した土地区画整理事業の施行地区の一部を含んで、新たな土地区画整理事業を行う予定です。法128条事業の重複の制限が適用され、終了した事業の施行地区の変更もしくは事業の廃止手続きが必要になりますか。既に事業を完了している地区の都市計画決定がまだ残っている状況です。 法128条 重複施行の制限は、事業が完了している地区には適用されないので、事業完了地区の変更及び事業廃止手続きの必要はありません。 ただし、完了地区の都市計画が残存している場合には問題があります。法6条9項に「施行地区は施行区域の内外にわたらないように定める」とあります。また、法3条の4に「施行区域の土地についての土地区画整理事業は、都市計画事業として施行する」と定めています。 戦災復興事業のように広大な都市計画が存する場合は、何らかの都合で施行地区の一部を地区除外したケースなどで都市計画が残存している場合があります。 対応策として以下の2通りがあります。 ①完了地区の都市計画決定を取り消す ②施行区域内外で施行地区を分けて同時に施行する。（又は優先順位が高いエリアを先行して施行する。） 都市計画決定権者である市町村または都道府県に相談し、まず①をお願いしてください。ただし、①の場合は、単に都市計画を削除するだけではなく、都市計画の変更を伴う事が多いので、そう簡単ではない場合が多く時間を要する作業になります。 その場合は②の方法を選択します。 |
| 02012 | 事業運営 | 小宅地の取扱いに関する審議会同意について法律に基づかない小宅地の取扱いについての審議会対応の在り方について教えてください。 例えば『100㎡まで無減歩、100～170㎡まで傾斜減歩』とする場合は、法91条の宅地の適正化の規定には該当しません。よって、施行者は審議会に意見を聞き又は同意を得る義務はありません。 法定外の小宅地対策は法91条の取扱いと同様に、結果として小宅地以外の減歩を増加させます。そのため、多くの自治体では審議会の了解を得ているのが実情です。（「同意」「意見」にはこだわりません。） 案件ごとに審議会に諮るのではなく「換地設計方針」などに記載し審議会に諮る場合もあります。 |
| 03001 | 換地 | 組合施行において一律減歩の取扱いは可能か【本地区の換地設計・土地評価の方針】 |
| 03002 | 換地 | 換地計画の意見書の採択基準公共団体施行において縦覧に供した換地計画に無関係の意見（例えば、換地へ移り住んだことが原因でペットが亡くなった等）の場合については、土地区画整理審議会の意見を聞くことなく、施行者限りで意見書提出の権利なしとして不採択と判断し、意見提出者に通知しても良いか。 |
| 03003 | 換地 | 公共用地率が減少する区画整理・区画整理によって、大街区化にともない公共用地が減少する事例を教えてほしい。 ・敷地整序型土地区画整理事業では、公共用地を減少させることも可能と解釈されていますが、公共施設管理者と十分協議することが必要です。 ・促進機構で発行している区画整理年報で検索しますと、 13地区ほど事例があるようです。 |
| 03004 | 換地 | 大きい地積の宅地の90条による換地不交付・権利者から従前地買取要望があり、市としては買い取ることができない旨お断りした。法90条の申し出による換地不交付で対応できるか検討中。過去の交渉では○○㎡を上限としている旨説明済。事業上の支障の有無について意見を伺いたい。 ・法90条について法律では地積の上限は記されていなません。一般的には過小宅地対策として適用していると思います。 ・従前地が面積大である場合の換地不交付は、他の権利者の換地面積が本来の換地面積より増えることになり、清算金（徴収金）の対応に課題があると考えます。 ・また、換地不交付の清算金単価は他の換地の過不足調整の清算金単価とは取扱いが異なるとの議論もあり、清算金徴収と交付のバランスについて十分調整する必要があります。 ・なお、物件補償はなしとするのが筋でしょう。民間同士での売買が一番素直と考えます。 |
| 03005 | 換地 | 仮換地指定に伴う体育施設の移転と用途廃止・行政財産としての位置づけがある体育施設について、仮換地指定に伴い行政財産の土地の減歩などが生じ道路工事を行うこととなるようですが、行政財産たる建物も仮換地指定とともに従後の土地に移るのでしょうか。地方自治法に基づく用途廃止が行われないとすればそのまま道路工事を行うことは不適切ではないでしょうか ・体育施設の土地は、区画整理法では「宅地」として扱われます。「宅地」は仮換地指定により、減歩はありますが新しい仮換地を使用収益することができるようになります（法99条）。逆に、減歩された土地や仮換地から外れた土地は、他の権利者の仮換地や公共用地となり、使用できなくなります。この使用できなくなる部分について、地方自治法に基づく行政財産→普通財産の変更手続きは求められておりません。なお、新しく指定された仮換地は、「換地処分の公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされる」(法104条）こととなっています。 |
| 03006 | 換地 | 物流拠点を整備する事業の照応の考え方について物流拠点を整備する土地区画整理事業であっても、照応の原則が基本となるのでしょうか。業務代行者でない者の用地買収が進んでしまった場合、その者の換地を集約換地するなどが考えられますが、その換地に対する不服申し立てがあると事業が止まるようなことはありますか。 物流拠点の整備という整備目的がある事業であっても照応の原則が基本になります。そのため換地の位置は、例えば、売却エリア、借地エリア、換地エリア毎に希望をとるなど地区に応じた対応策が必要です。（エリア内での位置は照応の原則により定めます。） 権利者が概ねどのような希望があるかを把握したうえで、進出企業がどれだけ土地を買収できるか、又は、借地できるか等を調整します。また、事業計画書の参考図などに集合換地のエリアを明記しておくなどの工夫も必要になります。 |
| 03007 | 換地 | 換地計画認可と事業計画変更の関係について組合施行の区画整理事業で、事業施行期間が来年の３月までであり、換地総会を近々開催しますが、換地計画を申請する時期が法務局の繁忙期と重なるため、今後の工程を考えると期間内の解散が難しい状況です。 換地総会と同日に施行期間延伸の議決を行うことは、施行期間が事業計画の軽微な変更に当たるため縦覧等の手続きの省略が可能です。しかし、事業計画書には土地調書も含まれますので換地計画認可に当たり、土地調書は最新のものにする必要があるのでしょうか。土地調書まで変更する場合は、軽微な変更にあたらず、縦覧の手続きが伴うことになり、換地総会と事業期間の延伸を同時に行うことができなくなってしまいます。 法的には、土地調書を最新のものにすることまでは規定しておりませんが、どのように考えれば良いのでしょうか。 換地計画認可にあたり「換地計画が事業計画に抵触しないこと（法86条4項）」が必要となります。よって、換地計画と事業計画の整合を図るため、できれば換地計画の総会議決までに換地計画に定める従前登記地積、出来形確認測量にもとづく換地の地積及び公共用地の確定地積などに合わせて、事業計画を変更します。 よって、土地調書及び施行期間延伸に関する事業計画を同時に変更することをお勧めします。しかし、事業計画の縦覧等の手続きを行うと事業施行期間を経過してしまう恐れがある場合は、施行期間のみを軽微な変更により先行して変更する事も検討します。 |
| 03008 | 換地 | 国道内の登記漏れ民有地の処理①国道内に登記漏れの民有地が発見され、そのままに国道敷地内に換地することについて ① 《国道敷地内に換地》公共施設内に換地することはできません。 国道管理者が約束しているのであれば国道管理者の宅地に隣接換地することが考えられます。 ② 《事業計画と換地計画の不整合》法86条に反し認可は得られません。 《その他》 ・地区内の公共施設整備は区画整理施行者の責務なので、国道管理者による対応は将来的に期待できない。 ・公共施設としてみなすにはかなりの時間と労力を要するので、事業計画変更を視野に宅地として扱う方が良い。（権利者が判明していればより一層宅地が良い。） ・宅地とし換地を設ける場合、地積は1/10～1/2となる。（法95条1項6号） ・最も相応しいの処理は法95条6項処分による方法と思われます。 |
| 03009 | 換地 | 76条許可と仮換地指定・法76条許可の取扱いについて質問します。ある土地について、法76条許可をしたままで、その土地の仮換地指定を他の場所にできるか。76条を取消したうえで仮換地指定すべきでしょうか。また、76条許可の効果は仮換地先にも移転すると考えるか。 ・法76条許可をした時点で仮換地予定地が不明などの状況が想像できますが、他の場所に仮換地指定をすることになった場合、76条を取り消すことが考えられるますが、取消手続きの例は存じ上げません。自主的に取り壊すことで事業を進めることができるものと考えます。（この場合76条許可したものの補償が必要となることが考えられます。） ・なお、76許可は当該地についての許可であり、仮換地指定先に移転することはないと考えます。（法論理上移転するという解釈も一部にあります） |
| 04001 | 補償 | 登記名義人死亡の場合の補償契約・建物登記名義人死亡し遺産分割協議が整わない場合の補償契約方式如何。 |
| 04002 | 補償 | 底地と仮換地が重なる部分にある地下構造物の除却補償・ある権利者の従前地と仮換地が重なっており、かつ移転補償費の算定において、再築工法や除却工法が認定されている場合、従前地と仮換地が重なっている部分に存している物件を一度撤去する必要があるか ・地下構造物でも、従前の機能効用を換地先で回復するために要する費用相当分を補償することになります。よって、地下構造物が建物と一体不可分の場合はすべての構造物の移転(撤去）費用を補償します。区画整理法77条の主旨から、仮換地指定を原因として、敷地の使い方の変更が必要になった場合は、その費用を補償することになります。 ・ただし、地中障害物の場合は補償しません。所有者が明らかな場合は所有者本人が撤去。所有者不明の場合は、施行者整地工事などで撤去する例が多いと思います。 |
| 04003 | 補償 | 仮住居補償費の算定方法・使用収益の開始、停止にともなうアパート住人の仮住居費の家賃補償に交付金を充てられますか。 ・仮住居費に交付金は充てられます。補償の適正な期間は、仮住居への引っ越し～仮換地での新たなアパート建設後復帰するまでの期間。金額は、同等の水準の家賃までとするのが基本です。 ・交付金が単年度主義であれば、単年度ごとに契約を結ぶ必要があります。 |
| 04004 | 補償 | 直接施行で伐採した自然林の補償・法77条1項による直接施行で伐採した自然林は保管する必要があるか・樹木の価値を算定し補償すべきか ・伐採した樹木は、特別の事情がない限り土地所有者に所有権があると考えられます。保管し相手方に引き取りをお願いすることが望ましい。発生材に価値があれば金銭にかえ、価値がなければ処分することになる。 ・価値については、専門業者にヒアリングし価値を算定して損失補償すべきと考えます。 |
| 04005 | 補償 | 建物所有者が死亡している場合の移転補償契約・移転補償契約に関して、遺産分割協議書に基づいて補償対象者(相続人）を決定するということは理解できるが、相続登記は絶対必要な要件にあたるか ・移転補償契約に関しては、必ずしも登記までは必要ない。通常は、相続登記がなされていない場合は、遺産分割協議書(写し）と印鑑証明の提出を求めています。 |
| 04006 | 補償 | 火災で焼失した建物の移転補償・区画整理地内の物件で、建物の一部が火災により焼失した。火災による焼失は施行者又は権利者が実施した移転・除却によって生じた損失とは言えないので、補償契約締結後の焼失であっても、補償しないことについていかがか。権利者は今回の火災で保険金を受領している。 ・従前宅地に存する建築物等は、焼失まえに結ばれた損失補償契約に表示されている建物等ではなく、火災で焼失した残存物と考えます。契約変更が必要でしょう。 ・法の規定は、事前補償ではなく、事後補償です。本件の場合は通常生ずる損失は、残存物の(移転等）費用に通常要する費用相当分と考えるべきでしょう。 |
| 04007 | 補償 | 不法占拠・ある権利者Aが、従前地の隣地（施行者管理地）にビニールハウスを許可なく設置した。ビニールハウスは補償の対象となるのか ① 施行者管理地に無断で、建築物等を設置した場合は、 ７６条違反による対応と、民事による対応の方法となります。 ② 7６違反については、移動の容易なものかの確認、是正命令が行えるか等の条件が必要と考えます。 ③民事(民事訴訟、民事保全)による方法が妥当かと考えますが、不当性、緊急性等について整理することが肝要です。弁護士との相談が必要です。 ④ また、施行者管理地と従前地に跨っている建築物等が存在すると直接施行とあわせた実施の検討となります。 ⑤ なお、施行者管理地内の建築物等は、補償の対象になりません。 |
| 06001 | 保留地 | 保留地処分前の建築物工事の着手個人施行において、個人同意施行者になっています。事業完了時に、未処分の保留地を施行者負担金見合いで取得する事業計画になっています。事業完了前に、取得予定の保留地において自社建物の建設に着工したいと考えていますが、何か問題はあるでしょうか。問題があれば、その解決策についてもご教授いただきたく、お願いいたします。 |
| 06002 | 保留地 | 保留地に借地権を設定する場合の事務について質問(1)登記簿に設定する借地権設定を保留地にも設定することは可能か？ 質問(2)上記、借地権設定が可能な場合、どのような資料を区画整理事業者に提出してもらう必要があるか |
| 06003 | 保留地 | 仮換地指定の軽微変更と審議会①ある権利者に対して、仮換地の使用収益開始を通知した後、その仮換地に別権利者の従前の物件が残存していることが判明しました。その場合「使用収益の取り消し※」は可能ですか。 |
| 06004 | 保留地 | 保留地売買契約の決済・組合がハウスメーカーに対して、保留地売買契約を締結し、残金決済が完了しています。現在ハウスメーカーがエンドユーザーと保留地売買契約を締結しましたが、残金決済は済んでいません。この状況で、組合はエンドユーザーに保留地証明を発行することはできますか？ ・ハウスメーカーとエンドユーザーの保留地売買契約に基づき保留地証明を発行することは可能(一般的）であろうと考えます。融資審査のために必要であれば発行してもよろしいのではないでしょうか。残金決済まで求めることは少ないものと思います。 |
| 06005 | 保留地 | 保留地の区分所有建物・保留地に分譲マンションを建築した場合の区分所有について教えてほしい。 ・保留地上に区分所有マンションが建つ例はたくさんあると思います。 ・組合、公共団体施行に限らず保留地は換地処分まで登記ができないので、マンションの個々の建物登記に際して、土地の共有持ち分について不動産業者が保留地譲受権を有することを記載し、マンション売却にともなって個々の部屋ごとの保留地譲受権の購入者への移転(持ち分)を記載するとされています。保留地の原始取得は施行者が行いますが、その後の移転登記は不動産業者が行うとされています。 |
| 07001 | 清算金 | 交付清算金の受領の時効と供託の選択について2015年に換地処分を行いましたが、2020年時点において未払い交付清算金が90件あります。「時効」と「供託」の取扱いのどちらを選択すべきですか。 清算金を交付する権利の消滅時効については法の規定はありませんが5年とされています。（参考;法110条8項 法42条1項） また、居所不明または受領拒否の場合の交付清算金は、民法494条により供託により施行者は債務を免れることができます。こちらは5年に限らずいつでも可能です。 従って、換地処分から5年経過すれば「時効」と「供託」はどちらも選択可能です。しかし、一般的には5年経過の制約がない「供託」が選択されているようです。 本件の様に90軒に及ぶ未払い交付清算金は、多すぎるのではないかと思われます。「時効」または「供託」のどちらを選択するにしても、施行者がどれだけ調査したかが問われる可能性があります。相手方からクレームや訴訟があった場合でも、客観的に認められるだけの積み上げが大切でしょう。 |
| 08001 | 立体換地 | 立体換地の敷地の土地評価・換地設計に向けて、立体換地建築物の床の原価を算定するにあたって、敷地の評価について教えてほしい。 |
| 08002 | 立体換地 | 法93条2項（立体換地の審議会同意）の取扱いについて・高度地区を立体換地建築物の敷地に設定しています。立体換地の対象地として考えているところは、高度地区とするところとそうでないところに跨っており、高度地区のところを法93条第２項の対象と考えています。今後、審議会への諮問や換地計画の地元説明等を進める上で、問題点がないでしょうか。 |
| 08003 | 立体換地 | 立体換地手法等の一般論・区画整理の施行面積の下限はあるか ・施行面積の法律上の下限はありません。 ・木密地区での区画整理は、移転補償費が多額になり事業費が高騰する可能性が高いので、事業採算性の検討が必要ですが、法律上、立体換地を適用することは出来ます。 ・組合区画整理事業は、借地権者を含め7名以上で実施できますので、立体換地も適用可能です。 ・土地所有持分、借地権持分を立体換地に無税で権利変換できる点はメリットがあります。既存建物は除却するのでその分の補償がされます。権利変換される床面積など生活再建の視点で十分検討が必要です。 |
| 09001 | 沿区・沿街 | 沿道整備型街路事業を包括委託する場合について・包括委託方式の場合の沿街事業について、工事を含む場合と含まない場合の差異について聞きたい。 |
| 10001 | 個人・共同施行 | 都市計画施設を宅地として担保できないか 個人施行区画整理予定地において、地区内に緑地の都市計画があります。 |
| 10002 | 個人・共同施行 | 個人施行の土地所有者が不明の場合の同意・未登記の土地があり、所有者が不明。 ・無地番の土地の同意は国。 ・相続人が見つからない場合は、相続人探査の努力をし、その過程を聞いて（説明して）認めるしかないものと考えます。 ・不突合案件は施行者が処理しなければならないので、事業の停滞を招く恐れあるため、あらかじめ地図訂正等の方策を登記官と協議をしておくべきと考えます。 ・土地に未登記の抵当権がある場合は、申請者には対応不可能であるので、同意不要。建物に未登記抵当権がある場合同意が必要です。 ・そのほか法8条1項、2項に同意の範囲の記載があるので参照されたし。 |
| 11001 | 業務代行方式 | 建設業の許可を持たない一括業務代行者による工事発注方法 当社は建設業の許可を持ちませんが、一括業務代行者として組合事業に従事しています。この度、組合は工事発注の時期を迎えました。 |
| 11002 | 業務代行方式 | 業務代行に係る随意契約本年度中に組合設立認可を予定している準備組合と業務代行契約について話を進めています。補助金には市の補助金が含まれますが、市の担当者から全て随意契約で問題ないと言われています。それで大丈夫でしょうか。 工事監査、住民監査請求、議会対応等を考えると確かに不安があります。 国又は地方公共団体の補助金等がその対価に充てられる業務については、原則として補助金等を受領する組合が競争入札*に付する必要があります。 しかし、業務代行者が事業の実施について包括的な責任を有する特別な立場にあり、また、組合業務の総合的な調整と効率的執行、組合員の事務負担の軽減等を図るために必要であることから、随意契約*によることが認められる場合もあると考えます。また、業務代行によれば工事は一括発注が可能であるため、管理費が大幅に縮減でき事業費を節減できるメリットがある事は見逃せません。さらに、積算に当たって、市や公益団体等の内容確認を受けるなど市の担当者が異動しても継続的な取扱いができるようにしている事例もあります。 このように、随意契約による適法性についていつでも説明できるように準備しておく必要があります。 *〈根拠法令〉 補助金等に係る予算の執行の適正化に関する法律（昭和三十年法律第179号） 土地区画整理補助事業実施細目（平成15年5月27日）・・・契約の締結は競争入札による。随意契約による場合は地方自治法施行令167条の2の定めにより行う。 |
| 12001 | 包括委託方式 | 公共団体施行の包括委託契約・〇〇地方 県庁所在地の北方20㎞に存する〇〇町にて、市街化区域に編入を前提に区画整理の検討地区がある。公共団体施行を想定しているが、技術者や区画整理専門家もいないことから、包括方式も話題になっている。包括方式では、保留地処分（引き取り）について包括契約に含まれると考えてよいのか。 ・法108条に、公共団体施行区画整理の場合は、「保留地を、当該保留地を定めた目的のために、当該保留地を定めた目的に適合し、かつ、施行規程で定める方法に従って処分しなければならない。この場合において、・・・（略）・・・市町村の財産の処分に関する法令の規定は適用しない。」とあります。 ・このことから、定める予定の保留地の目的、処分方法、等の内容を施行規程に定めることが可能なのか議論が必要と考えます。 ・通常公共団体の財産処分については、競争入札を原則としますが、この方法では保留地を定める目的が達成できないので包括受託者に随契する必要がある等の理論構築が必要でしょう。 |
| 13001 | 行政不服・訴訟 | 審査請求・訴訟と組合の解散について本組合は既に換地処分を行い、清算金の徴収・交付も完了していますが、裁判を理由に解散ができていません。 これまでの裁判はいずれも原告敗訴であり、残り1つの裁判も地裁において既に棄却の判決が出ており、高裁の手続きが進められています。法45条1項に、総会の議決または事業の完成により組合を解散することができることになっており、この「事業の完成」には、審査請求の採決、訴訟の判決まで求められていないことから、組合では高裁判決をもって解散の認可をお願いしたいと考えています。審査請求や訴訟の結果によっては組合が新たな処分を行わなければならない可能性や、組合員に新たな負担が生じる可能性は否定できませんが、認可権者は事業が完成していないとして解散が認められないのが一般的なのでしょうか。 ① 全面敗訴を想定した費用が確保されていれば解散できる可能性があります。 ② 清算結了は組合が支出の必要性がなくなった時点であり、全ての判決の確定後と考えます。 ③《解散に当たっての留意事項》 ・ 組合が解散しても組合の責任がなくなる訳ではないことを理事（将来の清算人）が十分に理解していること。 ・ 裁判の結果、換地処分の変更が必要となる場合は、新たな処分に対する審査請求や訴訟が可能となること。 ・ 勝訴した場合は訴訟用に準備している費用が残余財産として処分が必要となること。 ・ 残余財産の処分（法48条）は定款の定める方法又は総会（又は総代会）の議決によること。 ・ 定款に「残余財産の処分方法」の定めがない場合は解散の総会（又は総代会）を開催すること（事業の完成を理由に解散する場合には必ずしも総会（又は総代会）の議決が必要ではないため。）。 ・ 財産の処分は「権利者に均等に分配する」「地元公共団体に寄付するなど」の方法がある。 ・ 権利者に均等に分配する場合は事務手続きを行うための委託料が必要となる場合がある。 |
| 14001 | その他 | 施行者管理地での電柱占用料の扱い区画整理法第100条の2による、使用収益を停止させた従前の宅地で、他の仮換地の使用収益を開始させるまでの間の施行者の管理地について質問がございます。 |