換地
回答を掲載していない質問に関しては、当機構にお問い合わせください。
| No. | 相談分類 | 相談内容 |
|---|---|---|
| 03009 | 換地 | 76条許可と仮換地指定・法76条許可の取扱いについて質問します。ある土地について、法76条許可をしたままで、その土地の仮換地指定を他の場所にできるか。76条を取消したうえで仮換地指定すべきでしょうか。また、76条許可の効果は仮換地先にも移転すると考えるか。 ・法76条許可をした時点で仮換地予定地が不明などの状況が想像できますが、他の場所に仮換地指定をすることになった場合、76条を取り消すことが考えられるますが、取消手続きの例は存じ上げません。自主的に取り壊すことで事業を進めることができるものと考えます。（この場合76条許可したものの補償が必要となることが考えられます。） ・なお、76許可は当該地についての許可であり、仮換地指定先に移転することはないと考えます。（法論理上移転するという解釈も一部にあります） |
| 03001 | 換地 | 組合施行において一律減歩の取扱いは可能か【本地区の換地設計・土地評価の方針】 |
| 03002 | 換地 | 換地計画の意見書の採択基準公共団体施行において縦覧に供した換地計画に無関係の意見（例えば、換地へ移り住んだことが原因でペットが亡くなった等）の場合については、土地区画整理審議会の意見を聞くことなく、施行者限りで意見書提出の権利なしとして不採択と判断し、意見提出者に通知しても良いか。 |
| 03003 | 換地 | 公共用地率が減少する区画整理・区画整理によって、大街区化にともない公共用地が減少する事例を教えてほしい。 ・敷地整序型土地区画整理事業では、公共用地を減少させることも可能と解釈されていますが、公共施設管理者と十分協議することが必要です。 ・促進機構で発行している区画整理年報で検索しますと、 13地区ほど事例があるようです。 |
| 03004 | 換地 | 大きい地積の宅地の90条による換地不交付・権利者から従前地買取要望があり、市としては買い取ることができない旨お断りした。法90条の申し出による換地不交付で対応できるか検討中。過去の交渉では○○㎡を上限としている旨説明済。事業上の支障の有無について意見を伺いたい。 ・法90条について法律では地積の上限は記されていなません。一般的には過小宅地対策として適用していると思います。 ・従前地が面積大である場合の換地不交付は、他の権利者の換地面積が本来の換地面積より増えることになり、清算金（徴収金）の対応に課題があると考えます。 ・また、換地不交付の清算金単価は他の換地の過不足調整の清算金単価とは取扱いが異なるとの議論もあり、清算金徴収と交付のバランスについて十分調整する必要があります。 ・なお、物件補償はなしとするのが筋でしょう。民間同士での売買が一番素直と考えます。 |
| 03005 | 換地 | 仮換地指定に伴う体育施設の移転と用途廃止・行政財産としての位置づけがある体育施設について、仮換地指定に伴い行政財産の土地の減歩などが生じ道路工事を行うこととなるようですが、行政財産たる建物も仮換地指定とともに従後の土地に移るのでしょうか。地方自治法に基づく用途廃止が行われないとすればそのまま道路工事を行うことは不適切ではないでしょうか ・体育施設の土地は、区画整理法では「宅地」として扱われます。「宅地」は仮換地指定により、減歩はありますが新しい仮換地を使用収益することができるようになります（法99条）。逆に、減歩された土地や仮換地から外れた土地は、他の権利者の仮換地や公共用地となり、使用できなくなります。この使用できなくなる部分について、地方自治法に基づく行政財産→普通財産の変更手続きは求められておりません。なお、新しく指定された仮換地は、「換地処分の公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされる」(法104条）こととなっています。 |
| 03006 | 換地 | 物流拠点を整備する事業の照応の考え方について物流拠点を整備する土地区画整理事業であっても、照応の原則が基本となるのでしょうか。業務代行者でない者の用地買収が進んでしまった場合、その者の換地を集約換地するなどが考えられますが、その換地に対する不服申し立てがあると事業が止まるようなことはありますか。 物流拠点の整備という整備目的がある事業であっても照応の原則が基本になります。そのため換地の位置は、例えば、売却エリア、借地エリア、換地エリア毎に希望をとるなど地区に応じた対応策が必要です。（エリア内での位置は照応の原則により定めます。） 権利者が概ねどのような希望があるかを把握したうえで、進出企業がどれだけ土地を買収できるか、又は、借地できるか等を調整します。また、事業計画書の参考図などに集合換地のエリアを明記しておくなどの工夫も必要になります。 |
| 03007 | 換地 | 換地計画認可と事業計画変更の関係について組合施行の区画整理事業で、事業施行期間が来年の３月までであり、換地総会を近々開催しますが、換地計画を申請する時期が法務局の繁忙期と重なるため、今後の工程を考えると期間内の解散が難しい状況です。 換地総会と同日に施行期間延伸の議決を行うことは、施行期間が事業計画の軽微な変更に当たるため縦覧等の手続きの省略が可能です。しかし、事業計画書には土地調書も含まれますので換地計画認可に当たり、土地調書は最新のものにする必要があるのでしょうか。土地調書まで変更する場合は、軽微な変更にあたらず、縦覧の手続きが伴うことになり、換地総会と事業期間の延伸を同時に行うことができなくなってしまいます。 法的には、土地調書を最新のものにすることまでは規定しておりませんが、どのように考えれば良いのでしょうか。 換地計画認可にあたり「換地計画が事業計画に抵触しないこと（法86条4項）」が必要となります。よって、換地計画と事業計画の整合を図るため、できれば換地計画の総会議決までに換地計画に定める従前登記地積、出来形確認測量にもとづく換地の地積及び公共用地の確定地積などに合わせて、事業計画を変更します。 よって、土地調書及び施行期間延伸に関する事業計画を同時に変更することをお勧めします。しかし、事業計画の縦覧等の手続きを行うと事業施行期間を経過してしまう恐れがある場合は、施行期間のみを軽微な変更により先行して変更する事も検討します。 |
| 03008 | 換地 | 国道内の登記漏れ民有地の処理①国道内に登記漏れの民有地が発見され、そのままに国道敷地内に換地することについて ① 《国道敷地内に換地》公共施設内に換地することはできません。 国道管理者が約束しているのであれば国道管理者の宅地に隣接換地することが考えられます。 ② 《事業計画と換地計画の不整合》法86条に反し認可は得られません。 《その他》 ・地区内の公共施設整備は区画整理施行者の責務なので、国道管理者による対応は将来的に期待できない。 ・公共施設としてみなすにはかなりの時間と労力を要するので、事業計画変更を視野に宅地として扱う方が良い。（権利者が判明していればより一層宅地が良い。） ・宅地とし換地を設ける場合、地積は1/10～1/2となる。（法95条1項6号） ・最も相応しいの処理は法95条6項処分による方法と思われます。 |